Zvyšování nájemného patří k častým otázkám, které nájemníci řeší. Kdy je zdražení oprávněné? Jaká výše je ještě přiměřená? Lze mu předejít? A jaká práva máte jako nájemník? Na tyto i další otázky najdete odpovědi níže.
Nájemní smlouva
Základem každého nájmu je nájemní smlouva, ve které se dohodnou podmínky – cena, místo, doba trvání a podobně. Podle občanského zákoníku platí, že pokud výše nájemného není ve smlouvě výslovně ujednána, může pronajímatel cenu stanovit podle místně obvyklých cen v daném čase. Proto se vždy vyplatí smlouvu důkladně prostudovat a případné podmínky s pronajímatelem předem projednat.
Zvýšení nájemného
Pokud chcete předejít nečekanému zdražení, můžete se s pronajímatelem předem dohodnout na každoročním navyšování nájmu – tuto možnost upravuje § 2248 občanského zákoníku. Pokud však konkrétní výše navýšení nebyla sjednána a zároveň nebylo dohodnuto, že se nájem zvyšovat nebude, může pronajímatel navrhnout zvýšení až na úroveň místně obvyklého nájemného. Navýšení přitom nesmí překročit 20 % nájemného ani výši obvyklou v dané lokalitě.
Pokud nájemník s navýšením souhlasí, je povinen vyšší částku hradit od začátku třetího měsíce po obdržení návrhu. Pokud nájemník do dvou měsíců od doručení návrhu písemně nereaguje, má pronajímatel právo obrátit se v následujících třech měsících na soud s návrhem na určení výše nájemného. Soud návrh zamítne, pokud byl nájemníkovi doručen opožděně. Soud stanoví cenu obvyklou pro danou lokalitu a časové období.
Stejný postup platí i v případě, že nájemník navrhuje snížení nájemného.
Další důvody pro zvýšení nájemného
Nájem může zdražit také z jiných důvodů – například pokud pronajímatel zrekonstruuje dům, pořídí nový nábytek, opraví podlahy, vymění kotel nebo provede energeticky úsporná opatření. Zkrátka pokud se stav bytu nějakým způsobem zlepší a pronajímatel do něj investoval, může se to promítnout do výše nájmu. Nájemné přitom může vzrůst maximálně o 10 % z hodnoty vynaložených prostředků – to vám dává představu o tom, jakou částku lze očekávat. Pokud se na ceně s pronajímatelem předem nedohodnete, nájem se automaticky zvyšuje o 3,5 % ročně z hodnoty použitých prostředků. Zvýšení může nastat kdykoliv v průběhu nájmu, záleží na důvodu zdražení.
Inflace
Dalším důvodem každoročního růstu nájmů je inflace. Inflace představuje růst průměrné cenové hladiny zboží a služeb ve spotřebním koši. Jakmile ceny rostou, začínají ovlivňovat celkové náklady na život v zemi. Inflaci lze měřit pomocí několika ukazatelů:
- CPI (index spotřebitelských cen) – měří výdaje průměrné domácnosti a ukazuje cenovou hladinu spotřebního koše, tedy skupiny věcí, za které běžně utrácíte – nájem, potraviny, kultura apod.
- PPI (index cen výrobců) – vychází z cen komodit na trhu a liší se podle odvětví. Zahrnuje různé zboží a služby, například potraviny nebo suroviny.
- Deflátor HNP – podobně jako CPI měří změny cen, na rozdíl od CPI však nepracuje s pevně stanoveným spotřebním košem.
Aktuální informace o vývoji inflace najdete na stránkách Českého statistického úřadu.
Práva nájemníka
V nájemní smlouvě musí být uvedena práva i povinnosti obou stran. Co se týče práv nájemníka, ten při řádném placení nájmu a dodržování pravidel může uplatňovat tato práva:
- § 2208 – Pokud pronajímatel včas upozorněný na závadu (např. nefunkční kotel) nezjedná nápravu, má nájemník právo na přiměřenou slevu z nájmu nebo může závadu opravit sám a požadovat náhradu nákladů od pronajímatele. Náhrada nesmí překročit výši jednoho měsíčního nájmu (příp. nájmu za kratší dobu, pokud nájemník bydlí kratší dobu). Toto právo je nutné uplatnit do 6 měsíců, jinak ho soud neuzná.
- § 2215 – Se souhlasem pronajímatele uděleným písemnou formou může nájemník ubytovat v bytě třetí osobu.
- § 2219 – Pronajímatel má právo požádat nájemníka o přístup do bytu za účelem údržby nebo oprav v přiměřené době. Pokud mu nájemník v tom bezdůvodně brání, má nájemník právo na slevu z nájmu.
- § 2220 – Nájemník může požádat pronajímatele o souhlas se stavebními úpravami bytu. Pronajímatel musí souhlas udělit písemně. Náklady na úpravy nese nájemník. Pokud úpravy zvýší hodnotu bytu, zohlední se to při ukončení nájmu.
- § 2255 – Nájemník může v bytě pracovat nebo podnikat, pokud tím neomezuje ostatní.
- § 2258 – Nájemník má právo chovat v bytě domácí zvíře, pokud tím nezpůsobuje problémy ostatním stranám.
